Sączysz drinki na tropikalnej wyspie pod palmą, a na konto co miesiąc wpływają pieniądze, które pozwalają Ci na ten styl życia… To marzenie wielu osób. W jego urzeczywistnieniu mogą pomóc inwestycje rentierskie, czyli takie, których celem jest dostarczanie inwestującemu stałych dochodów.
Na pozór inwestycje rentierskie przypominają zwykłe inwestycje. Nabywamy jakieś aktywa, na których chcemy zarobić. Kluczowe jest jednak zupełnie inne rozłożenie akcentów.
Czym są inwestycje rentierskie?
W przypadku typowej inwestycji nabywamy coś, licząc na wzrost wartości. Mogą to być akcje dobrze zarządzanej firmy, jednostki funduszu inwestycyjnego, czy jakieś inwestycje alternatywne, np. sztuka i markowe alkohole.
W przypadku inwestycji rentierskiej wzrost wartości posiadanych aktywów jest sprawą drugorzędną. Rentier w swoich inwestycjach ma dwa cele. Po pierwsze, chce utrzymać wartości aktywów (nie stracić). Po drugie, wygenerować strumień dochodów wspierający budżet domowy.
Zatrzymajmy się na dłużej przy naszych celach. Trzeba pamiętać, że inwestycja rentierska to zawsze inwestycja długoterminowa. Nie interesuje nas spekulacja, sprawdzanie notowań, czytanie setek prognoz i analiz. „Zainwestuj i zapomnij” – oto nasza dewiza. Z tego powodu też utrzymanie wartości aktywów dotyczyć będzie długiego terminu. Jeśli akcje spółki zmieniają ceny pod wpływem trendów na giełdzie, ale z grubsza idą równo z rynkiem, to te sezonowe zmiany cen rentiera nie odstraszają. Podobnie jak okresowe wahania cen nieruchomości.
Jednak kluczowe jest to, by nie narażać się na ryzyko utraty kapitału. W końcu ma on przynosić stały dochód. Przy takim nastawieniu do inwestycji nie interesują nas obligacje śmieciowe, akcje na rynkach alternatywnych lub nienotowane w obrocie publicznym.
Dla większości z nas inwestycja rentierska zapewniająca utrzymanie jest poza zasięgiem. To wymaga naprawdę poważnego kapitału. Jednak zdarzają się sytuacje, gdy mamy w budżecie domowym nadwyżki, z którymi nie wiadomo co zrobić. Może to być jakiś spadek, a może dzieci robią oszołamiającą karierę i nie potrzebują tego funduszu „na start”, który rodzice pieczołowicie składali przez 25 lat. Niezależnie od źródła kapitału inwestycja rentierska może wesprzeć i ustabilizować budżet domowy. Po pewnym czasie daje też szansę na ograniczenie lub nawet rezygnację ze stałej pracy i poświęcenie się ciekawszym, choć może mniej dochodowym zajęciom. Może również stanowić świetne uzupełnienie państwowej emerytury bez naruszania kapitału.
Oczywiście jeśli kapitał wystarcza na życie pod palmami, można skorzystać.
Czytaj także: Dochód pasywny – fakty i mity
Przykłady inwestycji rentierskich
Jak przy każdej inwestycji długoterminowej, kapitał musimy zabezpieczyć przede wszystkim przed inflacją. Zakładam, że w długim terminie inflacja średnioroczna wyniesie 2,5%, czyli w okolicy celu inflacyjnego NBP. W związku z tym z każdej inwestycji te 2,5% rocznie będzie reinwestowane, by nasza renta miała realnie tę samą wartość. Dopiero nadwyżka trafi do budżetu domowego. Stąd zysk 4% w tym artykule należy rozumieć jako „4% ponad inflację”.
W tabeli pod artykułem znajduje się skrócony przegląd form inwestowania rentierskiego. Zastanowimy się również, ile wysiłku z naszej strony wymaga doglądanie inwestycji oraz ile trzeba zainwestować, by po opłaceniu podatków zostało 3 254 zł miesięcznie (średnie wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw w październiku 2017 wg GUS).
Czytaj także: Złoto i diamenty w portfelu
Czteroletnie obligacje Skarbu Państwa
Popularne „czterolatki” to najbezpieczniejsza forma inwestycji rentierskiej. Dlaczego akurat te obligacje? Bo mają najlepsze warunki. Obecnie jest to stała kwota w pierwszym okresie rozliczeniowym (na dzień pisania artykułu 2,4%), a potem według wzoru inflacja + marża 1,25%. Wypłaty są raz do roku. „Trzylatki” to wypłaty równe WIBOR 6M, więc nie zabezpieczają tak dobrze przed inflacją (WIBOR reaguje na nią z opóźnieniem). Z kolei „dwulatki” i „dziesięciolatki” nie są obligacjami rentierskimi.
W przypadku obligacji czteroletnich wystarczy zainwestować co miesiąc 1/12 kapitału i patrzeć, jak na konto co miesiąc wpływa kwota odsetek. Żeby inwestować w obligacje trzeba się pofatygować do Biura Maklerskiego PKO BP w celu podpisania umowy, a potem można wszystko załatwiać przez Internet (również z tropików). Po zakończeniu czteroletniego okresu inwestycji wystarczy wydać (również internetowo) dyspozycję zamiany papierów na nową emisję (z premią w wysokości 0,1% nominału).
Znikome ryzyko i minimalny wkład pracy są rekompensowane stosunkowo niskim oprocentowaniem. Żeby wyciągać „średnią krajową” z obligacji, trzeba zainwestować 3 214 tysięcy złotych (3,2 mln).
Czytaj także: Inwestowanie w obligacje
Obligacje największych firm
Nieco więcej można zarobić na obligacjach korporacyjnych. Jest to bardziej ryzykowna forma inwestowania niż obligacje Skarbu Państwa, zwłaszcza w przypadku banków, które uwielbiają wypuszczać obligacje podporządkowane. Oznacza to, że w przypadku problemów firmy tacy obligatariusze spłacani są na samym końcu.
Na krajowym rynku obligacje korporacyjne dostępne dla „indywidualnych” notowane są na rynku Catalyst prowadzonym przez GPW. Można z niego korzystać, mając normalny rachunek maklerski w którymkolwiek krajowym biurze maklerskim. Niestety, wiele obligacji najbardziej renomowanych emitentów (PKO BP, Pekao S.A., PZU) są słabo dostępne dla inwestorów indywidualnych z powodu wysokich nominałów (100 tysięcy złotych). Jednak wiele firm emituje obligacje o nominale 100 lub 1000 złotych.
Większość obligacji na polskim rynku jest zmiennokuponowych, podobnie jak czteroletnie obligacje Skarbu Państwa. Najczęściej jest to WIBOR plus jakaś marża. Standardem są emisje o zapadalności od 4 do 6 lat.
Według raportu Domu Maklerskiego INC S.A. oprocentowanie obligacji na Catalyst w pierwszej połowie 2017 roku wynosiło 6,48% dla małych emisji (poniżej 10 milionów złotych), 5,24% dla średnich (10-100 milionów złotych) i 3,19% dla dużych (ponad 100 milionów złotych).
Rentier celować będzie raczej w ten środkowy segment. Małe emisje to ogromne ryzyko straty (nawet co czwarta złotówka nie wraca do inwestorów), z kolei duże emisje nie dają zauważalnie lepszych warunków niż Skarb Państwa.
Obligacje korporacyjne wymagają starannej selekcji, a potem doglądania firm-wierzycieli. To więcej pracy niż obligacje skarbowe, ale szansa na lepszy dochód. Przy założeniu, że średnie oprocentowanie wynosi 3,5% ponad inflację (6% przy inflacji 2,5%), potrzebujemy „zaledwie” kapitału w wysokości 1 378 tysięcy złotych, by po opłaceniu podatków otrzymywać miesięcznie „średnią krajową”.
Czytaj także: GetBack – oszustwo czy biznesowy niewypał?
Nieruchomości mieszkaniowe
Nieruchomości to temat rzeka. Moglibyśmy im poświęcić cały numer, a jedynie omówilibyśmy tylko najważniejsze sprawy. Nie ulega wątpliwości, że nieruchomości mieszkaniowe to coraz popularniejszy sposób inwestowania. Według danych NBP ponad 70% transakcji na rynku mieszkaniowym w pierwszej połowie 2017 roku to transakcje gotówkowe, bez posiłkowania się kredytem. Przeważająca większość to zakup mieszkań na wynajem.
Wydaje się, że to idealna inwestycja rentierska. Wynajmujemy mieszkanie, czynsz spływa na konto, a nieruchomości w długim terminie dobrze trzymają wartość.
Nie tak prędko!
Przede wszystkim niełatwo kupić dobrą nieruchomość na wynajem. Jeśli kupimy za drogo, rentowność będzie kiepska. Dużo zależy od standardu i lokalizacji. I wreszcie mamy całą masę opłat, nad którymi większość inwestorów się nie zastanawia, podejmując decyzję o wejściu na ten rynek: podatki od nieruchomości, remonty, kwestia rozliczenia opłat za media i dla zarządcy, a także opodatkowanie przychodów z najmu.
Zarządzanie nieruchomością wymaga aktywnej pracy. To poszukiwanie najemców i rozwiązywanie problemów (awarie). A co dopiero, gdy mieszkań jest kilka. Można to powierzyć wyspecjalizowanej firmie, ale oznacza to koszty rzędu 10-15% czynszu.
Czy można na tym zarobić? Wszystko zależy gdzie. Według wyliczeń Home Broker i Domiporta.pl średnia rentowność najmu w miastach wynosi 5,28%, przy czym waha się od 4,06% w Poznaniu do ponad 6,5% w Katowicach. Naturalnie to wartości średnie, więc wszystko zależy od indywidualnych zdolności negocjacyjnych, a czasem po prostu szczęścia.
Dobra wiadomość jest taka, że wysokość czynszów i wartość nieruchomości z reguły podążają za wzrostami cen, więc nie musimy tu „dostosowywać” zysków do inflacji. Poza tym wyliczenia Home Broker i Domiporta.pl obejmują zryczałtowany podatek od przychodów z najmu. Tymczasem umiejętne wykorzystywanie amortyzacji mieszkań na wynajem pozwala uniknąć jakiegokolwiek podatku, gdy płacimy go według skali podatkowej. Przyjmijmy więc średnią rentowność na poziomie 5,5% netto.
To oznacza, że do „średniej krajowej” potrzebujemy kapitału w wysokości 710 tysięcy złotych, a więc w zasięgu znacznie większej grupy. Będą to mniej więcej dwa dwupokojowe mieszkania w Warszawie, przy założeniu, że dobrze wybierzemy lokalizację i zapłacimy odpowiednią cenę.
Czytaj także: Polacy chcą mieszkać w luksusie. Rośnie rynek nieruchomości premium
Akcje spółek dywidendowych
Dywidenda to wypłata z zysku przedsiębiorstwa dla jego akcjonariuszy. W USA nie brak przedsiębiorstw z ponad stuletnią historią dywidend, ale na naszym rynku musimy zadowolić się mniejszymi tradycjami. Niemniej znajdziemy sporo firm, które wypłacają zyski co roku lub prawie co roku od kilkunastu lat.
Taka inwestycja wymaga starannego wyselekcjonowania firm. Potrzebujemy spółki duże, stabilne, regularnie wypłacające dywidendę, ale przeznaczające na nią nie więcej niż 50% zysku (by mogły się rozwijać). Ceny akcji takich firm są stabilniejsze niż ogół rynku, ale i tak ryzyko jest tu spore. Rentier musi znać „swoje” firmy i regularnie czytać ich sprawozdania finansowe, by nie narażać się na kłopoty.
Trudno jednoznacznie określić stopę dywidendy, zwłaszcza że zmienia się ona z roku na rok. W 2017 roku dla WIG20 wyniosła ona średnio 1,8%, ale zaniżało ją 6 spółek (czyli prawie 1/3), które dywidendy nie wypłaciły w ogóle. Z kolei Asseco i Pekao wypłaciły dywidendy powyżej 5%. Dla mWIG40 stopa dywidendy w 2017 roku wyniosła 2,3%, a dla sWIG80 aż 3,4%. Dużo zależy od branży. Spółki górnicze wypłaciły dywidendy na poziomie 0,6%, a firmy chemiczne aż 7,7%.
Czytaj także: Giełda w pytaniach i odpowiedziach
Te wartości są zaniżone przez firmy, które w ogóle nie dzielą się zyskiem z akcjonariuszami albo robią to przez skup akcji własnych, czyli ich dywidenda wynosi 0 złotych.
Przyjrzymy się więc konkretnym przypadkom. KGHM w latach 2005-2012 rokrocznie wypłacał dywidendę powyżej 7% (z przerwą na kryzysowy rok 2009, gdy stopa wyniosła 3,13%) z rekordem w 2011, gdy desperacko potrzebujący pieniędzy rząd wyciągnął dywidendę na poziomie 24,22%. Od 2013 stopa spadła poniżej 4%, by w tym roku spaść do 0,88%.
Z kolei w Asseco Poland stopa dywidendy wciąż rośnie. Od 2011 utrzymuje się powyżej 4%, a w tym roku wyniosła 5,43%.
Dobra selekcja spółek może dać portfel, w którym średni zwrot z dywidend wyniesie ok. 3% ponad inflację w długim terminie. Składać się na to będą lata lepsze i gorsze. Niemniej na dłuższą metę „średnią krajową” powinna dać inwestycja o wartości ok. 1 301 tysięcy złotych.
| Inwestycja | Stopa zwrotu ponad inflację | Potrzebna kwota inwestycji (tys. zł) | Zaangażowanie czasowe | Ryzyko |
| Obligacje Skarbu Państwa | 1,25% | 3 214 | minimalne | minimalne |
| Obligacje korporacyjne | ok. 3,5% | 1 378 | średnie | duże |
| Nieruchomości mieszkaniowe | ok. 5,5% | 710 | bardzo duże | średnie |
| Akcje spółek dywidendowych | ok. 3% | 1 301 | Duże | duże |
Photo by Hrvoje Grubisic on Unsplash